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こう考えれば良くなる不動産投資、そして一棟ものへ。

■たくさん自己資金が必要ですか？

 

「お金ないから。」そんな言葉でみなが不動産投資を別の世界のものと考え、通り過ぎます。

いいえ、発想チェンジです。

 

「いったいいくら必要なのか？」です。

満額自己資金が信条なら話は別ですが、融資を受けることに焦点を絞ればよいのです。

 


■サラリーマンに、銀行は投資資金を貸してくれますか？

 

銀行は条件さえ合えば融資の姿勢にあります。だから答えはYESです。 実際、サラリーマンの不動産投資は、結構盛んです。（あなたはご存知かもしれませんね）

 

融資基準の基本は以下の通りです。

  • あなたの属性（お勤めの会社、これまでのローン状況）
  • 物件の担保価値
  • 金利上昇に耐えられる返済計画

あなたの属性がよほど悪くなければ、物件価格数千万円まで融資は物件次第となります。

仮にあなたが年収6-700万円のサラリーマンで勤続10年だとしたら、最初のの条件はクリアしていると考えられます。

 


■そうはいっても自己資金の必要額もあるでしょ？

 

上記条件の2、3番目次第ですが、普通は頭金は2割で十分です。

 

投資セミナーなどで、頭金なし、または1割でもOKという説明もあります。しかし、各種リスクも高まることを意味します。基本的な投資姿勢の点で、狙う物件の価格に対し、2割の自己資金をためられない人が不動産投資に挑むのは危険です。

 

私は2割をためることをお勧めします。

 

世の中にうまい話は転がっていません。もちろん、ほかにいくつか所有しているレベルの人の場合は自己資金ゼロでも十分可能です。 

 


■土地がなくてもアパマン経営はできるの？

 

土地と建物を購入してしまえばよいのです。逆にアパマン初心者が土地だけ購入しようとしても、返済計画の点で銀行はまずOKを出しません。それに対して例えば中古で土地と建物がそこにあり、稼働して収入が今も見込める場合、銀行も審査しやすいのです。 

 


■投資額が少なめの「区分所有」が初心者にはどうでしょう？

 

その存在を否定はしません。でも「一棟モノ」をお勧めします。「一棟モノ」に比較した場合、「区分所有」の欠点は、以下の通りです。

  • 価格に比べた担保価値が低いため、融資が受けにくい。
  • 将来売却する場合、市場に不安が残る。
  • 管理費のコストが大きい。
  • 将来の再建築が自分だけの意思ではできない。
  • 空室か入居かの0か1しかない。

逆に「区分所有」に比較した場合、「一棟モノ」の欠点は、以下の通りです。 

  • 総額が大きい。最低数千万円が多い。
  • 立地の点で、「区分所有」に劣る場合が多い。 徒歩5分以内は少ない。あっても高くなる。

金額がクリアできれば、やはり「一棟モノ」です。

投資物件探しをしてみよう

■金額を想定する。熟練された方以外、自己資金の5倍を目処に考えましょう。資金が少ないのに、見かけ利回りが高い高額物件に手を出した場合、それが「本当に」回る物件出なかったときに悲劇が来ます。返済はあなたの状況を待ってくれません。高額な借金は、高額な返済とセットであることを忘れないでください。 

 

■エリアを設定する。

お勧めは横浜、川崎ですが他にも良いところはたくさんあります。 理屈上、収益が見込めるならどこでもよいとは思いますが、土地勘があるエリア（複数の都市）に勝るものはないでしょう。土地勘があれば、人口の動向、治安の状態、競合賃貸物件の状況など貴重な情報を持って勝負できます。物件取得にはスピード判断が必要です。

 

■中古か新築か

新築は中古に比べ以下の利点があります。

  1. 維持管理の手入れが少なくてすむ。
  2. 減価償却が資金繰りを楽にする。
  3. 入居者にとっても、オーナーにとっても気持ちいいので、入居につながる。
逆に欠点は、
  1. 購入価格に新築のプレミアムが加算されている。利回りが低め。
  2. 中古に比べ賃料が高くできるのも数年である。
  3. 土地自体の価値が少ない場合が多い（つまりせまい）
  4. 入居の稼働はあくまで想定値である。業者が勝手に出している数字。

FPIとしては、初心者はまず中古をお勧めします。手入れは、それなりに労力が必要ですが、

その分安価に購入できます。また、手入れ作業があなたを大家のプロにしてくれます。

手入れ作業は家族の日曜のイベントにすることもできます。一石三丁です。 

 

■情報の入手方法

不動産投資は物件の取得からはじめます。

 

＜業者さんからもらう方法＞

まず、複数の不動産業者に電話して、自分の予定金額、エリアの希望を伝え、情報がでたらFAXしてくれるよう伝えます。利回りについて聞かれたら、「高目がよい。」とでも言えば十分です。

あなたが初心者でも、気後れする必要はまったくありません。業者も商売です。あとは時々電話すれば、熱心な業者さんは送ってくれます。送られた資料を見ていくと、自然に物件選別能力が高まります。

ここで電話する業者さんは、

  1. 新聞に投資物件を広告している業者
  2. インターネットでよさそうな物件を示している業者

がベストで、新聞に折込みの住宅広告を入れている業者は熱心ではありません。 よくセミナーなどで、業者訪問を進めますが、初心者がいくら回っても電話以上に業者は相手にしてくれないでしょう。結果は同じことです。 

※FAXが家にあると便利ですが、ない方は「インターネットFAX」という手法もあります。

＜自分でインターネットから検索する方法＞

「不動産投資」、「アパート投資」などの単語とあなたの希望エリアを検索すれば、複数でてきます。これをいくつかお気に入りにいれ、適宜見ることで物件の勘が育ちます。スピードの点で、なかなかお買い得物件はありませんが、勉強になります。がんばってみましょう。

 

お勧めのサイトは、健美家、横浜連合隊あたりです。

物件の何をみるの？

 

■まず立地

具体的な例では

  1. ＪR・地下鉄・電車等の駅（できれば生活機能満載の駅）から徒歩10分以内にあるか。
  2. こぎれいなスーパーがそばにあるか。
  3. 大学、役所、商店街、医療機関等があるか。

このいずれか複数に該当すれば、十分にすばらしい立地です。

 

■そして需要の継続性

具体的に注意するのは、

  1. 空き地、農地がたくさんあれば警戒。
  2. 計画道路敷地や区画整理は歓迎しても良い。（意外かもしれませんね）
  3. 郊外の大学、専門学校（移転の可能性高いです）

いかがでしょう？

 

■結構よければ建物

中古物件なら設備と修繕見込みですが、難題です。プロに頼りましょう。

 

■忘れていけない土地

  1. 所有権？借地権？
  2. 形、価格相場
  3. 道路付け

 だんだん大変になりましたね。

賃料相場を推定しよう

物件の確認前と現場とで賃料相場を推定する必要があります。売買情報の賃料推定を鵜呑みにするとあとで大変です。

 

■確認方法

以下の方法で得られる情報が目安です。

  1. ネットで賃料調査：Yahoo不動産が役立ちます。
  2. 現地の不動産業者へのヒアリング：いくつかの業者にアタックしましょう。「借りたいんだけど～。。。」という感じで行くのが効果的です。
  3. 空室状況のチェック：ライバルの状況は忘れずに。

 

さあ、どうですか？

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