リーマン破綻の影響が大きそうですね。

皆様、きちんと乗り切ってますか？

不動産投資をトライするのにベストな場所は、利回りを確保できる。つまり、

1.お客の途切れない場所：例）都会

2.物件を安く買えるので、空室も想定内な場所。

 でも、利回りだけだと見落とすことがあります。

リフォーム費用と掃除費用です。

この費用は、都会も田舎もほぼ同じです。そして、必ず発生します。

この費用を回収できるかどうかは重要です。

ワンルーム規模の場合、賃料が1部屋4万円/月を切ると、

回収が難しいと感じます。

地方の大家さんは、回収できないことをわかるため、自力でリフォームします。

業者10万円のリフォームも自力なら、原材料費のみ、せいぜい数万円。

賢い！

問題は、それが楽しくできるかどうかです。

あなたはDIY好きですか？愛せないと続けるのが大変なのは、

恋愛も結婚も大家さんも・・・

商談が始まったようなので、差しさわりはないと考え掲載します。

基本的に、収益物件の最強条件は「駅近」です。

ターミナル駅なら無敵です。

この物件は、本当に上大岡駅に近い。建物がまともなら、まずこの値段ではでません。

興味はあったのですが、諸事情によりストップしました。

面白い物件です。

ジニ係数。国民生活白書に出ていたかな。

0-1の間の数字で、1に近いほど貧富の差が大きいというのが一般的な解説。
0は平等。もちろん、1であっても、構成員ほとんどが金持ちなら悪いとはいえない。

さて、一般的な社会では0.5を超えると格差が大きく社会の歪みが許容範囲を超えるとも解説されている。

新聞等報道される際は、

→日本の所得格差を表現する場合、ジニ係数は0.28-0.3とされ、市場経済の通常の値となっていた。

「へー、確かにそうだね。。。」

とほかを見ていると、

不動産はなんと0.56-0.58
金融資産では0.48-0.49

これが近年の日本の実態。国の発表である。

資産格差は、ここまで来ているんだ。。。

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医者でタレントの西川史子が
「年収4000万円以上の人しか眼中にない。」

といったとき、多くの人は、
「セレブ」と驚いたが、

「年収で表現するようでは、庶民よ。」といったコメントがあった。

昨年2300億の値段がついた虎ノ門パストラルは皆さんご存知だとおもいますが、

パストラルの近くに新日鉱ビル（約20F建）というものがある。。

現在、通信会社のe-accessなどが本社を構えている。

実はこれも、不動産投資にとってはターニングポイントな物件なのです。

不動産の証券化がはやり始めた頃、700億ほどで証券化された。

それが、新日鉱ビル。

日産ビルとかの証券化よりずっと早かった。敷地はパストラルの半分だろうが、ビルの高さ（約20F建)と新しさは段違いである。

稼げるビルである。

今ならいくらの値がつくだろうか。

パストラルと新日鉱ビル（約20F建）の間の坂道は「江戸見坂」という素敵な地名。

芸能人高田万由子さんの実家（推定300坪）がある。 （あった。）

以前、中を拝見した。

ふるーい洋館でした。高田さんのおじいさんが確か貿易で成功され、あの一帯に1000坪超の土地を所有されていた。

その後、変遷があり2/3がホテルオークラの敷地（駐車場？）になっている。

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さて、ここからが本題。
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パストラルはたぶん5000坪超？（調べればわかるが）土地値で2300億。隣のTさんの個人資産は土地だけで200億となる。

すっごーい。一般人とそもそもスタートがちがうのは、。。。

全然関係ないが、近辺にラジオだったか業界関係のオフィスがあり、カオがとってもちいさい広末涼子さんが良く出没していた。

本当に輝いていた。

今もきれいだが。

面白い話を聞いた。

埼玉で活躍する鈴木ゆりこさん、ご存知の方も多いが、
「1億稼ぐおばちゃん！」の鈴木さん。

その手法はまかないつき下宿的な付加価値をつけることで、少し高めの家賃を実現しているそうです。

ひょっとして本にかいてあるのかもしれないが、おもしろい。
時代の流れにわざと逆行してニッチ市場を攻める。

ただし、サラリーマン大家の場合、その選択肢はきびしい。手間をかけすぎる。

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不動産投資とは投資である。「大家業」は投資の効率を高める手段である。

「自主管理→管理委託→サブリース→ＲＥＩＴの購入」

右へ行くほど、物件所有者の物件への関与の度合いが低くなる。
ここで関与とは「大家業」。

大事なのは、「大家業」に所有者が気合入れない場合、急速に収益性が落ちやすいこと。地方物件は都会物件に比べてそういう傾向が特に強い。表面的な利回りではきづかない。


かんがえるべき問題は大家業のコストです。
今自分が時間にしていくら稼ぐかを考えれば、「大家業」としてのコストが見えてくる。

たとえば、物件を広範囲に持つと、時間コストにつながる。

ランチェスター戦略を勉強しなくても、非効率であるのはわかりやすい。

時間コストが少なく、同時に収益性の高さを維持できるシステム作りが、不動産投資の規模拡大につながる。そんな好立地集中投資を当初から考え続けている。

鈴木さんパターンは、地域集中かもしれないが、時間コストを思いっきりかける専業の道である。

有名な月村社長の場合も、業者のセレクションに頼らず入居者を面接するといってたから、地域集中でも時間コストをかけるほうをえらんでいる。

もちろん、大家業には、専業になりたいという魔力があるようだ。事業として、「お、うまくいくじゃん！」みたいな。専業でも時間あるし、自由度も高いし。これは、やってみると驚くとおもいます。

すこしちがうが、近隣の地主（つまり資産がある）で、大家業に力を入れたにも関わらず、没落した人をしらない。

たろうさん（ブロガー）が面白いネタを提供してくださったので、かいてみます。

神奈川県大和駅徒歩10分の木造アパートです。
場所は申し分ない。駅も良い。
年間の家賃約200万。築年数は20年くらい。

さていくらで買いますか？

売却成立額は1300らしい。

果たしてこれが安いか高いか。
横浜ならまず2500万。

大和市といっても、もちろん安い。バーゲンです。。
いくつかの懸念を除けば。

大体こういう古いのは、外壁を塗らねばならない。
そして、手入れがされてないケースが多い。
塗る費用はそれなりにする。
それを考えると適正価格はいくらでしょうか。

部屋のリフォームなんてのは、ランニング修理でどうにでもなる。
あの大きさ（2階建て敷地20坪）なら、鉄部塗装無しで60万はまず必要。

100万弱と予想します。

買った人、おめでとう。たろうさん、また次があるよ。

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ところで、本題はここから。

1300万は十分に安いと思いますが、大和という地域を知って買わないと

「え？」となりかねない。

軍用機が恐ろしくうるさい。（はず）

それでも人はたくさん住んでいるし、賃貸需要も十分にある。（とおもう）

これについては、平日の昼間に行かないとと気がつかない（はず）。

最近行ってないので、確信はないですが。

売主が、待ちきれずに売ったのは、「うれないかもしれないなあーー。」

と考えたのだろうし、その理由はこれかもしれません。

現地調査は大事ですが、予備知識がないとそれなりに大事なことを見落とします。

居住エリアと考えたときに、横浜駅周辺はどうだろう？

1日の乗降客数は東京駅より多い。

メインのとおり以外、通り抜ける方法はないような気がする。

モデルをスカウトするにはよいが、駅の機能としては惜しいことだ。

そのため、仮に周辺に住んでも、平日の通勤で電車⇔家に時間がかかる。
もちろん繁華街は比較的健全で、楽しめる。

夜がちと早いが。

ま、でも価格が同じなら、ほかの駅周辺より横浜駅にすむだろうなあ。

横浜・川崎地区で、駅10分以内ならどこでも賃貸に適するかといえば、それでは不十分です。

駅・路線によりかなり特徴があり、単身者向け賃貸にしぼると、お勧めできない場所があります。たとえば、

1.歓楽街等特殊な地域に非常に近い駅

    入居者選定に苦労します。最初の賃貸には向かないでしょう。

2.横浜といっても、かなり東京から離れている地域

　　海が近いとか、別の魅力がある地域なら、お勧めだったりもします。

3.ファミリー向け住宅が多い地域

　　落ち着いた駅周辺のため、単身者は好まないことがあります。

4.特定の大学需要に依存する地域

　　1年前に書いたブログを参考までに。

以下は2007.6月のブログ抜粋です。

↓↓↓↓

この数ヶ月、感じていた小田急線百合ヶ丘駅　周辺の売り物件数増加。
もちろん売りアパート。
それにしても、売り物件が多いな、と。

数年前6-7000万円台で出ていたものが、9000万円台で出ることが。
（収益還元で値付けするとこうなる。）

不動産賃貸関係者の間では、有名な需要の季節性。
（普通の人もしっているか。）

借りる学生さんには
百合ヶ丘は各駅停車だけど
駅近くのアパートが多くてよいところです。

でも、学生需要の高い駅では、新入学シーズンを逃すと結構シビレマス。

昨年10月下記のようなブログを、別のサイトに公開しています。当時は、入居付けが非常に困難な中古木造物件も8-9％なんて脅威の売買が横浜ではされていました。こんな物件を購入された方は今どうしているのでしょう？

物件を購入してから苦労するか、それとも買う前に勉強とお金を使い、購入しから楽をするか。

みなさん、事前に勉強してお金を使いましょうね。

↓↓↓↓

バブルといっても身の丈は同じ。　

横浜は連日快晴、物件調査にドライブです。
売れ残り物件資料からピックあっぷ。横浜で売れ残るのは山の上、がけっぷちが多い。資料には「利回り8.5％」とかあるが、山の上では今の時代、満室は無理である。たとえ築5-10年であっても。。。。

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世の中がバブルだった平成のはじめ、電通への就職1万人応募を思い出す。「売り手市場ならひょっとしていけるかも。」そう思うのは無理ないが、現実は厳しい。選定に無駄な時間がかかるだけである。

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2件回ったが、たとえ新築でも満室維持は困難と思える場所であった。「駅まで8分」となっていたが、どうもおかしい。コンビニのおじさんに、駅までの時間を問う。「くだり10分、のぼりは15-20分かなあ。」
所要時間の誤差は別として、山坂がけっぷち物件は、利回り表示がそぐわない。入居希望者がまずいない。

「もってけ1000万！このやろう。」とか、そういう表示であってほしい。
良い天気でした。

「悪質な入居者の見分け方は、なにかないかしら？」

1件目でうまくいくコツを知った大家は一気に拡大に走る。麻薬のようなものです。

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さて、

手っ取り早いのは、賃料保証を使うことである。過去、ローン滞納歴、各種問題があれば多少は網にかかる。

網の目の大きさが、保証業者によりだいぶ違うが、それでも最悪のケースはさけられる。
つまり、A社は通るがB社は通らない。どうします？というケースがある。

ジャックスは厳しい（らしい）が、その他でも問題が起きた例は過去無い。

まとめて言えば、保証会社を通ればかなり安全。（当たり前かな）

※ここでは、保証会社の倒産リスクはおいておきましょう。


しかし、大家として悩ましいのは、自分の物件に希望する人がみんな保証会社をパスできるわけではないこと。
人気物件なら、「残念でした。縁がなかった。」とやれるが、1年もあいていると悩むわけです。

「一括で1年分払うといってる老人」

「来月退院予定の入院中の無職」

「司法試験を目指す35歳」

「なんかしらないがきれいな人。お水らしい。。。。。」

こういった人は、保証会社を通せないか、通すのを嫌がる。
でも、入りたいとおっしゃる。

人道的に、助けてあげたいと悩むところもあるし、お金も気になります。

こんな人もいた。
「200万円の残高証明を提示している無職」

だから何？と正直思った。

宅建

受けるべきか皆さん迷うだろう。

受ければ時間がかかる。努力もいる。

価値はあるのかな？



不動産投資を志すもの、

受からなくてもいいから、中身をみてほしいと思う。

何のために？


極意です。

いままで黙ってましたが、書きますね。

１　「ルールを知るため」
→あなたは、ゲームに参加するんですよね？


２　「勝つポイントをつかむため」
→勝ちたいんですよね？


もう一度書いちゃおうかな。

受かる必要はまったくありません。


※本音を言うと、ある程度物件をこなしている人は、宅建程度の知識は備わっています。痛い思いをして。

賃料保証を検討される場合、

トリオ、ジャックス、日本賃貸保証、リプラス　あたりをよく聞きます。（横浜だと）
ま、過去問題の無い人だけを保証するわけですから、どの会社も安定するはず。

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この中で、急成長したのがリプラス。

代表は韓国系のひとだったかな？中国系だったかな？

とにかくその着眼点がすばらしい。

それまで市場を占有していた保証会社は、基本的に日本の社会で安定とされる会社員や公務員中心に保証し、お水の方等はまず通らなかった。

リプラスの代表はそこに目をつけた。

「本当にお水の方は滞納するのか？」


事実はNO。率としては十分に低い。だから積極的に保証を開始したらしい。


お水等の商売に勤務する人たちの悩みはこう。

「住みたい物件に住もうとしても、拒否される。」

イメージもきびしいし、保証会社も通らないからなおさらである。

だから、リプラスはありがたい存在。そのよさを実感した人たち（お水系）は、次も保証してほしいから滞納なんてしない。

リプラスは強烈な顧客の支持を得て上場一直線だったような気が。

人の裏道に金脈ありですね。

ついでに書くと、保証会社は倒産しないのか。

します。。。。。というか、しました。

保証の種類は違いますが、有名なレオパレスもあぶないところまで行きました。

ミニミニ（有名チェーン）の保証会社（保証の種類はちがいますが）倒産に私も遭遇し、60万ほど損失を出しました。。。。

返しておくれええええ。

保証会社利用も万全ではありません。

人が収益物件収入で目指せる「経済的自由」とはどのような状態でしょう？
単純にサラリーマンを軸にしています。

1.ゆとりサラリーマン生活
：サラリーマン収入は必須。ただ、有する賃貸不動産が暮らしにゆとりを与えてくれる。

2.脱サラリーマン生活
：サラリーマン収入は無くてもなんとかなる。賃貸不動産維持のために多少働くが、サラリーマンに比べ圧倒的に自由時間を望める。お金は「平均的な生活+多少の余暇」に十分かつ、つかってもなくならない。


とりあえずこの程度として、物件規模と万が一（たとえば老朽化、火事、等）に対応するどんな備えが必要でしょうか。

1の場合、
今なら3000万円くらいの1棟もの賃貸不動産を表面10％（※）でまわす。
数年たって、危険度（負債÷資産の時価）が50％以下になれば万が一の場合も売却で負債0にできるので、本業継続問題なし。サラリーマン生活を継続すればよい。

2.の場合、
逆算して1000万円/年　確保するには、今なら1棟もの物件（単独・複数）で1億3000〜1億5000万円程度を表面10％でまわす。建替え等の資金問題はあるが、危険度50％程度になれば、かなり安全。万が一の場合、負債は0になるが再就職は必要。

2．の派生
負債0の場合、万が一でも、建替え資金は銀行から融資を受けて再建する。すぐに2の状態に戻れる。

経済的自由とは、自分がどのレベルを望むかに応じ、収入システムの危険度を下げれば達成です。

融資の返済額より、インカムが上回っているからプラスのキャッシュフローだ！

というのは、当面の倒産を回避しているということであり、危険な体力をカバーしません。早く危険度を下げることを考え、人それぞれの経済的自由に達しましょう。


（※）10％が困難で7％なら、相応の物件総額になります。

少し大きく、家賃収入で生活！

もちろん可能です。横浜・川崎にもたくさんいます。
おもに地主一族。
大きな屋敷、何台もの車、節税のための企画会社。
住宅地で、のんびりつくる大根・キャベツ。

ちがいますよね。普通の人の目指す不動産投資は。

普通の人が、
今目指すべき、大家生活は、こんな感じ。

1.会社勤めを続けます。（家賃は返済に）
2.お金は日常のうるおいが目的です。（ささやかに使う）
3.車はできれば中古車。

家賃収入はあくまで売り上げ。
修繕・税金が控えています。

リスク管理はきっちりと。
まず、現実を見つめましょう。