ジニ係数。国民生活白書に出ていたかな。
●お金持ちの家に生まれていれば、お金の苦労はなかった。
そうおもいませんか？
生まれる家も選べません。
そしてお金持ちに生まれない方のほうが圧倒的に多いのです。
「わかるけど、生活にもう少し余裕はできないのだろうか？」
そう、あなたの悩みの多くは、少し経済力があれば解決できます。
そして、あなたがこれまでまじめに働いてきた人なら、アパマン投資により、十分解決できます。
アパマン投資は時間がかかりますが、少しずつあなたの経済状況を好転させます。
→「リスクはどうなんだ？」
不動産投資ブームで、多くの方がアパマン投資にチャレンジしていますが、すべての方が投資に成功しているわけではありません。
新築の乱造で、空室が増加しています。
入居者が経済的な問題を抱えるケースが増え、滞納される大家さんが増えています。
→「やらなければよかった。」
→「もう、いくらでもいいから売りたい。」
そんな声も聞こえてきます。
アパマン経営は時流を読み、場所と物件を間違えず、管理が正しければ、年数とともにあなたの経済力は好転します。 しかし、すべての方が投資に成功しているわけではないのも現実です。
ここまで読んでいただいたあなたは、岐路に立っています。
横浜de不動産投資 の指導と独自のカリキュラムを使えば、ほとんどの方はアパマン経営がうまくいき、経済的状況の好転につながります。
あなたの未来はあなたの意思が握っています。
パーソナルな部分を書きます。
家族には「メタボッチャマ！」と呼ばれています。
以上、食事制限が必要な飯田政也でした。
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彼が現れると、気づいたお客は「おっ！」という反応をする。
でも、それ以上の反応はしない。
女の子たちは、なれたもので特に驚かない。あとで話題にするだけである。
最近は音楽より、ミュージカルの主演が多い。
「楽屋へどうぞ」といわれ、いってみた事もある。
楽屋では、「あら、●●さんじゃない。」と陽気である。
TVでも、知的なコメントをする。結構勉強家だと推測する。
飲むと本音が出るようだ。自分のコンプレックスや、レベルの至らなさを話したり、急に笑い出して 場を盛り上げる。。。。（懸命に）
とても優しい人だと感じました。
渋さでキムタクをぬいてほしい。 応援しています。
彼はそれなりにTVで活躍している。今も夜は飲んでいるのかなあ。
特に不動産に関係ないですが。
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昨年2300億の値段がついた虎ノ門パストラルは皆さんご存知だとおもいますが、
パストラルの近くに新日鉱ビル（約20F建）というものがある。。
現在、通信会社のe-accessなどが本社を構えている。
実はこれも、不動産投資にとってはターニングポイントな物件なのです。
不動産の証券化がはやり始めた頃、700億ほどで証券化された。
それが、新日鉱ビル。
日産ビルとかの証券化よりずっと早かった。敷地はパストラルの半分だろうが、ビルの高さ（約20F建)と新しさは段違いである。
稼げるビルである。
今ならいくらの値がつくだろうか。
パストラルと新日鉱ビル（約20F建）の間の坂道は「江戸見坂」という素敵な地名。
芸能人高田万由子さんの実家（推定300坪）がある。 （あった。）
以前、中を拝見した。
ふるーい洋館でした。高田さんのおじいさんが確か貿易で成功され、あの一帯に1000坪超の土地を所有されていた。
その後、変遷があり2/3がホテルオークラの敷地（駐車場？）になっている。
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さて、ここからが本題。
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パストラルはたぶん5000坪超？（調べればわかるが）土地値で2300億。隣のTさんの個人資産は土地だけで200億となる。
すっごーい。一般人とそもそもスタートがちがうのは、。。。
全然関係ないが、近辺にラジオだったか業界関係のオフィスがあり、カオがとってもちいさい広末涼子さんが良く出没していた。
本当に輝いていた。
今もきれいだが。
]]>当時は、米国系銀行は2兆円と報道していました。
現在ではこの数字以上に拡大しています。
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サブプライムの総額推計。
主に問題なのは2003-2005年
（1-3は、ほぼ公式データのはずです。つまり誰でも入手できます。）
1.着工総数 200万×12ヶ月×3年 で 7200万件 （※販売数だと新築と中古足しても少し少ない）
2.サブ利用比率 10％
3.サブデフォルト比率 13％
4.平均住宅価格 25万ドル（仮定） 約2800万円 （カリフォルニアはもっとたかいけど、全米の平均なら）
さあて １×2×3×4＝？
※別に暗算しないでもいいです。
※26兆円です。
参考にどうぞ。不動産投資は、政府や銀行の各種見込みをさらに深読みする努力が必要です。
もちろんたまには間違えますが。。。。
以下は昨年10月の記事です。ほかのブログに書いています。
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※深く静かに進攻する。 by 横浜・ハワイde不動産投資
「パストラル虎ノ門の落札価格」もサブプライムが無ければ、もっと高くなり、森トラストは落札できなかったとされる。投資用物件も、ネットに長く出るようになった。
ニュースで米系銀行がサブプライム損失を2兆円見込んで減収を発表している。
不動産購入は、世の中的には「待ち」になりつつある。落ちるナイフをつかむことは正しくない。
サブプライム損失が2兆円だけ？
コレが信じられない。
アメリカ人の「大丈夫だ。」は、インド人のつぎにあやしい。
記憶では、1-2年前までラスベガスはじめ全米の不動産投資熱が高まった。
値がぐんぐん上がるから、お金が無いのに家をかうサブプライムな人々が続出した。確か金利は固定でも２－３年？
でもって、このデフォルトリスクってのが世界の証券に組み込まれて拡散してるわけで。。。。
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オハイオやネバダの田舎は遠いよね。。。。住めばいいとこなんだろうけど。
埼玉で活躍する鈴木ゆりこさん、ご存知の方も多いが、
「1億稼ぐおばちゃん！」の鈴木さん。
その手法はまかないつき下宿的な付加価値をつけることで、少し高めの家賃を実現しているそうです。
ひょっとして本にかいてあるのかもしれないが、おもしろい。
時代の流れにわざと逆行してニッチ市場を攻める。
ただし、サラリーマン大家の場合、その選択肢はきびしい。手間をかけすぎる。
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不動産投資とは投資である。「大家業」は投資の効率を高める手段である。
「自主管理→管理委託→サブリース→ＲＥＩＴの購入」
右へ行くほど、物件所有者の物件への関与の度合いが低くなる。
ここで関与とは「大家業」。
大事なのは、「大家業」に所有者が気合入れない場合、急速に収益性が落ちやすいこと。地方物件は都会物件に比べてそういう傾向が特に強い。表面的な利回りではきづかない。
かんがえるべき問題は大家業のコストです。
今自分が時間にしていくら稼ぐかを考えれば、「大家業」としてのコストが見えてくる。
たとえば、物件を広範囲に持つと、時間コストにつながる。
ランチェスター戦略を勉強しなくても、非効率であるのはわかりやすい。
時間コストが少なく、同時に収益性の高さを維持できるシステム作りが、不動産投資の規模拡大につながる。そんな好立地集中投資を当初から考え続けている。
鈴木さんパターンは、地域集中かもしれないが、時間コストを思いっきりかける専業の道である。
有名な月村社長の場合も、業者のセレクションに頼らず入居者を面接するといってたから、地域集中でも時間コストをかけるほうをえらんでいる。
もちろん、大家業には、専業になりたいという魔力があるようだ。事業として、「お、うまくいくじゃん！」みたいな。専業でも時間あるし、自由度も高いし。これは、やってみると驚くとおもいます。
すこしちがうが、近隣の地主（つまり資産がある）で、大家業に力を入れたにも関わらず、没落した人をしらない。
※たろうさんは、埼玉方面でアパート2物件お持ちの、拡大中の大家さんです。非常に運営の上手な方で、今回縁あって神奈川方面を調査されました。コメントありがとうございました。
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100万弱と予想します。
買った人、おめでとう。たろうさん、また次があるよ。
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ところで、本題はここから。
1300万は十分に安いと思いますが、大和という地域を知って買わないと
「え？」となりかねない。
軍用機が恐ろしくうるさい。（はず）
それでも人はたくさん住んでいるし、賃貸需要も十分にある。（とおもう）
これについては、平日の昼間に行かないとと気がつかない（はず）。
最近行ってないので、確信はないですが。
売主が、待ちきれずに売ったのは、「うれないかもしれないなあーー。」
と考えたのだろうし、その理由はこれかもしれません。
現地調査は大事ですが、予備知識がないとそれなりに大事なことを見落とします。
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| 1 | 新宿 | 785,801 |
| 2 | 池袋 | 589,837 |
| 3 | 渋谷 | 445,730 |
| 4 | 横浜 | 403,394 |
| 5 | 東京 | 396,152 |
メインのとおり以外、通り抜ける方法はないような気がする。
モデルをスカウトするにはよいが、駅の機能としては惜しいことだ。
そのため、仮に周辺に住んでも、平日の通勤で電車⇔家に時間がかかる。
もちろん繁華街は比較的健全で、楽しめる。
夜がちと早いが。
ま、でも価格が同じなら、ほかの駅周辺より横浜駅にすむだろうなあ。
駅・路線によりかなり特徴があり、単身者向け賃貸にしぼると、お勧めできない場所があります。たとえば、
1.歓楽街等特殊な地域に非常に近い駅
入居者選定に苦労します。最初の賃貸には向かないでしょう。
2.横浜といっても、かなり東京から離れている地域
海が近いとか、別の魅力がある地域なら、お勧めだったりもします。
3.ファミリー向け住宅が多い地域
落ち着いた駅周辺のため、単身者は好まないことがあります。
4.特定の大学需要に依存する地域
1年前に書いたブログを参考までに。
以下は2007.6月のブログ抜粋です。
↓↓↓↓
この数ヶ月、感じていた小田急線百合ヶ丘駅 周辺の売り物件数増加。
もちろん売りアパート。
それにしても、売り物件が多いな、と。
数年前6-7000万円台で出ていたものが、9000万円台で出ることが。
（収益還元で値付けするとこうなる。）
不動産賃貸関係者の間では、有名な需要の季節性。
（普通の人もしっているか。）
借りる学生さんには
百合ヶ丘は各駅停車だけど
駅近くのアパートが多くてよいところです。
でも、学生需要の高い駅では、新入学シーズンを逃すと結構シビレマス。
Vanderbilt University はテネシー州の州都ナッシュビルにあります。
1873年に、海運・鉄道王として有名なコーネリアス・ヴァンダービルト氏の寄付により、南北戦争からの復興、社会の全ての分野に対して貢献することを目的として設立された。
現在では、デューク大学、ライス大学等と並び、南部を代表する名門大学(Harvard of the South)としてその名を轟かせている。US News & World Report誌、Wall Street Journal誌等の全米の大学ランキングにおいて、ヴァンダービルトは総合評価において概ね15～19位に位置づけられている（アメリカには3000校とも4000校とも言われる大学がある。この中でトップ1%に入る大学は軒並み国際的に評価が高く、アメリカでは入学することは至難の業である。）
例えば、医学部は、癌研究などにおいて最先端の研究を行っており、日本からも多くの研究者を受け入れています。クリントン政権において副大統領を務めたアル・ゴア氏を輩出した ロースクールも有名で、J.D.（Juris Doctor）プログラムおよびLL.M.（Master of Laws）プログラムの日本人卒業生・在校生がいる。さらに経済学部はノーベル平和賞受賞者のグラミン銀行総裁ムハマド・ユヌス氏が博士課程を修了したとして有名。特に、School of Education(Peabody)はUS News & World Reportにおいて2位と全米でもトップレベルである。私立ということで学費はかなり高いものの、各々の分野において質の高い教育を受けることが出来ます。
キャンパスは森もしくは大きな公園のようで、とても美しいです。
]]>オーウェン経営大学院(Owen Graduate School of Management)は、1969年に設立されました。Owenの学校名は、 当時のAMEXのChairmanであったRalph Peck Owenの名にちなんでつけられました。アメリカ国内でのランキングは、 近年30～35位前後に位置付けられていますが、20位以内にも瞬間的にランクされた10年前に比べると、より一層の向上が期待されます。
治安も市民の暖かさも本当にすばらしいナッシュビルにある、南部の雄VANDERBILT大学のビジネススクール。
気候も優れ（夏は暑い）緑豊かな環境で心ゆくまで勉強ができるオーウェン経営大学院は、卒業して後悔はないでしょう。
家族連れの方も安心して学業に取り組めます。
後は、ビジネス上の有名人を輩出するだけです。
ロースクールの有名人（中退らしい）には、アル･ゴア（Albert Arnold "Al" Gore, Jr., ）などがいらっしゃいます。
（以下は部分的にOWEN JAPANESE WEB SITEより参照しています。）
現在、MBAプログラムには、1学年に約180人の生徒が在籍しており、大人数を受け入れるのではなく少数精鋭の育成方針が採られています。
また、教授の人数は多く、学生：教授の比は10:1と、トップスクールの中でも最良です。その為、学生・教授間のコミュニケーションは密であり、高い教育水準が維持されています。
さらに、教授陣には実ビジネス経験者が多いことから、就職活動やインターンシップに関するアドバイスを受けられることも大きな魅力のひとつです。
個々の授業は4～5人で形成されるグループワークが中心となっており、アメリカを含む世界各国・地域からの生徒とともに一体となりながら学ぶことができ、毎週のように開催されるソーシャルイベントとも相まって、世界各国の価値感、考え方など、幅広い見識を身に付けることができます。
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